Официальный дистрибьютор КонсультантПлюс
+ 7 495 225 24 94
Вам перезвонить?

Вопрос 1

Письмо директору

Стремясь стать лучше, мы учитываем все ваши замечания и пожелания

При буквальном толковании п. 3 ст. 35 СК РФ можно сделать вывод, что нотариальное согласие на приобретение недвижимости должно быть получено в любом случае, так как Кодекс говорит:

- о сделках по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,

- о сделках, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма,

- о сделках, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Нотариальная форма при покупке недвижимости не требуется; регистрация сделок с нежилыми зданиями также законом не предусмотрена, в отличие от жилых объектов (дома, квартиры и их части), которые подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Таким образом, на эту ситуацию распространяется первый случай, так как права на недвижимое имущество (нежилое здание в данном случае) в соответствии с действующим законодательством подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), соответственно, покупка недвижимости, как и продажа, является сделкой по распоряжению имуществом.

Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (он же Росреестр) (утв. Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789) также косвенно подтверждает такой взгляд на сложившуюся ситуацию: среди документов, которые необходимы для государственной регистрации недвижимости, он, в частности, указывает на согласие супруга на заключение договора либо на наличие иного документа, который должен свидетельствовать о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится (не поступает) в совместной собственности супругов.

То есть, исходя из данного внутриведомственного документа, независимо от того продажа это или покупка недвижимости, необходимо нотариальное согласие супруга или же документальное подтверждение того, что покупаемый (продаваемый) объект поступает в собственность только одного из супругов.

Однако судебная практика говорит об обратном, указывая на то, что при покупке недвижимости согласие супруга не требуется (Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2013 № Ф09-1099/13 по делу № А76-16703/2012, Определение Московского городского суда от 27.04.2015 № 4г/8-4248, Постановление ФАС Центрального округа от 10.07.2014 по делу № А35-5601/2013, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.12.2013 по делу № А69-2503/2012).

Примечательно в данном случае самое последнее на момент написания статьи из судебных решений - Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № АПЛ15-565. Оно, кстати, тоже связано с Минэкономразвития, так как рассматривает вопрос о признании недействующим второго предложения п. 2 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Данное предложение указанного пункта требовало наличие нотариального согласия при покупке земельного участка в собственность одним из супругов.

Верховный суд указал, что оспариваемая норма Приказа регламентирует предварительное согласование предоставления земельного участка, при этом перехода права собственности на земельный участок не происходит, поскольку, лицо, приобретающее земельный участок по договору купли-продажи (один из супругов), не имеет соответствующих правомочий собственника (до покупки этого участка). Регистрация указанной сделки действующим законодательством не предусмотрена, поэтому нотариально удостоверенного согласия супруга на приобретение земельного участка также не требуется. Проще говоря, у супругов до покупки нет имущества, чтобы им можно было распоряжаться и иметь согласие.

Хотим обратить внимание, что данное определение было принято ВС РФ до вступления в силу изменений в ст. 35 СК РФ (определение вынесено судом 22.12.2015, а изменения в СК РФ вступили в силу 10.01.2016 г.). Суть изменений заключается в том, что ранее получать нотариальное согласие нужно было для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. В настоящее время согласие требуется для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации. То есть законодатель расширил сферу сделок, на которые необходимо получать согласие.

 Однако, по нашему мнению, данные изменения логики суда о том, что у супругов до покупки нет имущества, чтобы им можно было распоряжаться, актуален и с учетом данных изменений.

Таким образом, исходя из сложившейся судебной практики, подтвержденной определением ВС РФ, получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга при покупке недвижимости (нежилое здание, где расположен офисный комплекс) не требуется. Однако мы рекомендуем в случае покупки недвижимости обращаться за разъяснением в соответствующий государственный орган, в данном случае это Росреестр.

Наши клиенты