Официальный дистрибьютор КонсультантПлюс
+ 7 495 145 89 20
Вам перезвонить?

Вопрос 16

Письмо директору

Стремясь стать лучше, мы учитываем все ваши замечания и пожелания

Организация (ООО), являющаяся арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не обязана производить уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Обоснование: Собственнику помещения принадлежит право сдачи имущества в аренду на устанавливаемых им условиях (ст. 421, 608 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом отметим, что в действующем законодательстве понятие «расходы на содержание имущества» не раскрывается. Кроме того, данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплачивать расходы на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). 

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, в том числе и юридических лиц (ст. 4 ЖК РФ).

В силу пунктов 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу статей 161, 162 ЖК РФ обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом и по оплате расходов на содержание общего имущества такого дома возлагается именно на собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28, 29 Постановления №491).

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

П. 2 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (п. 3 ст. 169 ЖК РФ).

Соответственно, учитывая вышеизложенное, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, вне зависимости от его фактического использования помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. При этом передача помещения по договору аренды не освобождает собственника помещения от бремени расходов по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, и не дает возможности переложить это бремя на арендатора без соответствующего указания об этом в договоре аренды. Данная правовая позиция отражена в судебной практике (Определения ВС РФ от: 09.12.2016 № 308-ЭС16-16119, 18.11.2015 № 303-ЭС15-14987, Постановления Президиума ВАС РФ от: 04.03.2014 № 17462/13, 21.05.2013 № 13112/12, 17.04.2012 № 15222/11, 12.04.2011 № 16646/10, 09.11.2010 № 4910/10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2014).

Кроме того, в действующем законодательстве отсутствуют нормы о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома на арендатора нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах (Постановления: Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.08.2015 № Ф03-3404/2015, Арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2015 № Ф09-9476/15).

Следовательно, организация (ООО) в данном случае не обязана производить уплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 № 17АП-2023/2017-ГКу, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2015 по делу № А21-773/2015).

Ю.Ю. Астахова

Наши клиенты